FIRE: alquilar pisos.

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¿Os gusta el palacete de la foto? Menudo Airbnb que se podría montar en un Señor palacio como éste, ¿eh, pillines?

¡Quietos! Que no… ¡que no se puede! Básicamente, su interior es un mausoleo y no os dejarían. Daos, eso sí, un paseo virtual, que os (nos) va a relajar bastante el lunes.

Si queréis saber más detalles sobre esta obra tan bella de la arquitectura, el artículo de aquí os gustará.

Os pongo, además, un documental a continuación (la calidad del vídeo es baja, pero está entretenido). ¡Que no os vea el jefe (o, si sois jefes, que no os vean vuestros empleados)!

Documental del Taj Mahal realizado por National Geographic.

«El tema inmobiliario»

Vamos al tema de hoy. El tema del apotema. Quizá el tipo de inversión más común en este país. Lo que han hecho en mayor o menor medida nuestros padres, amigos y conocidos antes (y también después) del catacroc del 2008.

Normalmente, para ganar dinerito con los inmuebles (pisos), hay dos maneras de proceder:

  • comprar y vender (compramos a un precio determinado y, como los pisos siempre suben, venderemos más caro);
  • comprar y alquilar (compramos a un precio determinado y alquilamos, generando rentas «pasivas»).

Respecto al primer método, ya sabemos cómo va. No comment.

Vamos con el segundo: se trata de comprar, al mejor precio posible, una vivienda y, al mismo tiempo que se revaloriza, cobrar una renta por medio de su alquiler. Suena bien.

Una buena compra

No obstante, no importa cuál de las dos opciones elijamos, primero hay que comprar el ladrillo. Y, como dice un amigo: «una buena compra es una buena compra». Es decir, cuanto mejor esté hecha la compra (menor precio), obvio, mejor. El rendimiento del alquiler ulterior será más jugoso y tendremos menos capital inmovilizado.

Villa en alquiler.
Coqueto apartamento con piscina. Desde aquí os escribo cada lunes.

Alquilar pisos: pros y contras

A modo de repaso mental, cual piloto profesional que comprueba si todos los sistemas funcionan antes de elevar el aparato, deberíamos de verificar si la inversión en inmuebles es para nosotros.

Sucintamente, ahí va lo bueno y lo malo que vemos aquí, en putolunes, mis compis de oficina y el que suscribe:

Ventajas

– Los pisos se pueden revalorizar (o no) y, al mismo tiempo, ganar una renta (doble ganancia);

– dicha renta, que suele tener frecuencia mensual y puede tener un monto considerable, muy útil para cubrir nuestros gastos (también mensuales) de la vida cotidiana;

– no aplica el IVA: al cobrar dichas rentas, nos podemos olvidar del rollo trimestral con los IVAs y el resumen anual correspondiente;

– en principio, el mercado inmobiliario es independiente de otras inversiones que podamos tener, como por ejemplo, acciones en Bolsa;

– se puede usar una hipoteca a tipo bajo para comprarlo (aunque no lo aconsejamos y somos de la opinión de que, cuanta menos deuda, mejor);

– y, como última ventaja: en caso de necesidad, (redoble de tamborrrrrr) ¡nos podemos meter en él! Antes eso que debajo de un puente. Aunque, claro, el tipo de piso que compremos para hacer negocio, seguramente no sea el tipo de piso en el que viviríamos…

Inconvenientes

– Gastos iniciales: no son moco de pavo… el ilustre notario, Registro de la Propiedad, los impuestos respectivos para Hacienda…

– inversión alta (en el caso de viviendas o pisos): ¿habéis visto pisos decentes por menos de 80-100k? A menos de que os sirva cualquier «zulo«, no abundan;

– al ser algo caros, solamente se pueden tener pocos (seguramente uno solo), lo cual implica que no podremos diversificar;

– baja liquidez: si nos queremos deshacer o vender el inmueble, quizá pasen meses hasta poder tener los billetitos en la mano;

– porcentaje de ocupación: ¿tendremos la vivienda alquilada a una persona o familia de manera habitual? ¿o vamos a alquilar por períodos cortos? En ese último caso, seguro que algún mes o semana la vamos a tener vacía;

– morosidad: podría pasar;

– gastos fijos varios: IBI, seguro de hogar, comunidad;

– pagos imprevistos no planificables a priori, como derramas (ese tejado que se cae a cachos con familias de golondrinas anidando en él);

Edificio con alguna que otra derrama pendiente.

– averías: al inquilino se le estropea un baño y hay que llamar a un fontanero de guardia… (comentario para nuestras seguidoras: no, no os va a venir el fontanero que estáis pensando)

– posibles destrozos: no entraré al detalle, pero todos conocemos gente cuya única diferencia con un gorila salvaje de Borneo (y perdón a los gorilas) es que se viste por las mañanas. Te pueden dejar el piso como una zona de guerra.

¿Muchas cosas a tener en cuenta, verdad? ¿Qué puntos consideráis clave? ¿Os quitarían el sueño? ¿Los aspectos positivos compensan los negativos?

Ejemplo de alquiler real… ejem.

Interrumpimos de urgencia la redacción del post, ya que, acaba de tocar al timbre el cuñado de un editor… Al hilo de lo que hablamos, muy salao él, nos cuenta más o menos lo siguiente:

  • compró hace 7 años un piso de 170k;
  • lo alquila por 800 merkels al mes;
  • el inquilino es amigo de un primo suyo, paga religiosamente y no le ha llamado nunca por ningún problema.

Nos lo ha explicado con una sonrisa de oreja a oreja. Se le ve feliz. Oye, pues ¡enhorabuena!

Rentabilidades

Vamos a analizar, de todas formas, los datos que nos ha dado. Rápidamente:

Ingresos: 800 x 12 = 9600€ anuales, sobre un total de 170k invertidos (lo cual es trampa, porque se le han olvidado los gastos iniciales de la compra y los impuestos). Sale que logra un rendimiento ideal del 5,6% bruto.

Hay que quitar gastos adicionales como IBI, seguro, comunidad (los gastos que pusimos en inconvenientes más arriba) y probables derramas (el edificio no es nuevo, ni mucho menos). Se quedaría en un rendimiento menor. Y aún falta pasar por Hacienda.

Respecto a las rentabilidades oficiales, el Banco de España dice lo siguiente: os enlazamos un informe fresco-fresco de este magnífico 2020 (id, por favor, a la página 3).

Vemos que, los últimos 3 años, la rentabilidad bruta debida al alquiler ha sido de un 4%).

Aquí en la prensa tradicional, nos hablan de las supuestas rentabilidades en 2019. Nos dicen que sale 5,5% de media.

Vuestros conocidos expertos en ladrillo, ¿qué rentabilidad sacan? Preguntadles y nos lo ponéis en los comentarios.

Objetivamente, ¿merece la pena enfangarse con el cemento Portland para obtener ese 4-5% con todos los inconvenientes y malestares que nos puede acarrear la inversión? Dependerá de muchos factores y de cómo seamos nosotros. Toca hacer ejercicio de introspección.

Plan B (también inmobiliario)

Si todo lo anterior os ha desanimado, caben otras alternativas ladrillilmente hablando:

  • lonjas
  • garajes
  • trasteros

Sí, es totalmente en serio. Tenemos expertos en la redacción y trataremos alguna de ellas en futuros posts más en detalle. Os avanzamos las bondades de los trasteros:

Trasteros mágicos.

Chiste anti-lunes

Lo que estabais esperando (os aviso de que hoy es un poco malo):

– Oye, ¿vendes el piso?

– No, lo alquilo.

– Ah, ¿y cuánto pesa?

Feliz lunes

Desde la redacción de putolunes os deseamos un feliz lunes, buen comienzo de semana y prudencia con las inversiones.

Tened cuidado con el lunes.

Créditos: imagen principal original en pixabay. ¡Gracias al autor! Imagen free de la villa de Piklist. Edificio destruido de Wikimedia Commons.

Un comentario en “FIRE: alquilar pisos.”

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